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はじめての売却で知っておきたい基礎知識

【不動産売却でよくある売却理由】
不動産を売却した理由として最も多かったのは、「住み替え」で全体32%を占めました。
続いて、「相続」「遺産生理」「転職・転勤」が続きますが、「金銭的な理由」や「離婚」など、ネガティブな理由で家を手放すことになってしまった方も決して多くありません。

その他、「今よりもっといい家に住みたくなった」や「ご近所トラブルのため」など様々な理由が考えられます。

なせ売却をするのかを明確にし、「いつまでに売却する必要があるのか」「高く売却したいか、早く売却したいのか」など売却条件を自分の中で設定しておくことがおすすめです。

ここでは、それぞれの売却理由どとによくある売却状況意識しておきたい条件など解説していきます。

住み替えを理由に不動産を売却
住み替えを理由に売却する方は、「売却」と購入」を行う必要があるため通常の不動産売却に比べて価格調整やスケジュール調整が難しくなる抵抗にあります。

ただ、実際に最も多い売却畏友であることからも、難しいながらもポイントを抑えれば問題なく売却し住み替えられます。
住み替えでは、特に家の売却と新居の購入のタイミングを可能な限り合わせられるよう意識しましょう。

住み替えを機に不動産を売却する主なケースは以下の通り
●通勤・通学に不便で、より快適な場所に引っ越すケース
●子供の誕生や成長に伴い、家が手狭になったケース
●子供の独立い伴い、家が広くなったケース
●マンション⇔一戸建て間で物件種を変えるケース
●地域は大きく変えずより新しい物件に引っ越すケース


相続を理由に不動産を売却
相続を理由に売却する方は、故人が所有していた権利を受け継ぐために「相続登記」が必要になるため、少しややこしく感じてしまうかもしれません。

ただ、相続登記をして自分名義の不動産にしてしまえば、そこからは通常の不動産売却と大差はありません。

はじめに行う相続登記が面倒で、ついつい後回しにしてしまいがちな相続ですが、不動産は所有しているだけで固定資産自税などの税金もかかってしまいます。特に相続した不動産が土地であれば、多くの税金がかかってしまいます。

そのため、相続では相続人が複数いる場合はうまく意見をまとめ可能な限り早く相続登記を済ませることを意識しましょう。

相続を機に不動産を売却する主なケースは以下の通り
●遠方に住んでいる親が亡くなり、実家で空き家になってしまったケース
●亡くなった親が所有していた山林や土地を相続したケース
●子がいない親戚が亡くなり、複数人に不動産の相続権あるケース


資産整理を理由に不動産を売却
資産整理を理由に売却する方は、目的はいくつかありますが、「不動産を現金化したい」という部分は共通していると思います。

そのため理想としてる金額が手元に入るのかどうか、出ていくお金と得られるお金をきちんと把握するように意識しましょう。

資産整理を機に不動産を売却する主なケースは以下の通りです。
●親が生きているうちに、相続対策で不動産を現金化して資産を分配しやすくなるケース
●投資物件として保有している不動産を現金化するケース


転勤・転職を理由に不動産を売却
転職・転勤を理由に売却する方は、他の売却理由に比べて緊急性が高い不動産売却になる傾向があります。

そのため、売却期限を見据えた売却計画を立てられるように意識しましょう。

また、今後住む可能性があるか、ないかを基に、賃貸として貸し出すという可能性はないか考えておくようにしましょう。



金銭的な理由で不動産を売却
金銭的な理由で売却する方は、「住宅ローン」がおおきな 負担になっている可能性が高いです。
ローンが残っている不動産売却では、少ない初期費用で、手軽に収益化することができます。

そのため、「いくらくらいで不動産が売却できそうか」「住宅ローンはいくら残っているのか」確実に把握しておくように意識しましょう。

金銭的な理由で不動産を売却する主なケースは以下のとおりです。
●毎月のローンの返済が厳しくなってしまったケース
●ローンの返済はかろうじて出来ているが、その分生活を切り詰めているケース
●ローンの返済を既に滞納してしまい、強制的に売却されるのを防ぐケース


離婚を理由に不動産を売却
離婚を理由に売却する方は、「財産分与」をするために売却する方が大多数だと思います。財産分与とは、結婚後夫婦2人で築きあげた財産を分配することです。

そのため、結婚後に不動産を購入した場合は財産分与の対象になります。

離婚を機に不動産を売却する主なケースは、以下のとおりです。
●一緒に住んでいた家を売却して、現金化するケース
●一方が他方に持分だけ売却して、一方のみの所有不動産とするケース


不動産を売却した際に後悔したことは?

順位

理由

1位

余裕のある売却スケジュールを立てなかったこと

23.2%

2位

売出し価格を低めに設定してしまったこと

22.2%

3位

念入りな情報収集を怠った事

16.2%

4位

買主との価格交渉で、譲歩しすぎてしまったこと

14.1%

5位

査定額だけで決めてしまい、依頼先をよく検討しなかったこと

10.1%

6位

内見時、良い印象をもってもらうための工夫が足りなかったこと

6.1%

7位

扶桑さん会社・担当者を途中で変更してもらわなかったこと

5.1%

8位

リフォーム・修繕を事前にしなかったこと

3.0%

9位

買主から値下げを要望に応じなかったこと

2.0%

 

不動産売却にかかる費用・税金
不動産売却では、売却でお金が手に入るだけではなく手元から出ていくお金があるということも理解しておきましょう。

目安としては、不動産の売却価格の5%~7%ほどの費用や税金が不動産売却をするとかかります。

それぞれの費用項目についても、不動産売却で共通してかかる費用や税金と、売却する不動産の種類ごとにプラスしてかかる可能性がある費用と分けて把握しておきましょう。

共通してかかる不動産売却費用や、不動産売却の税金は以下のとおりです。

費用項目

費用詳細

費用目安

仲介手数料

成約時に仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬費用

(売却額×3%)+6万円+消費税

印紙税

売買した契約書に印紙を添付することで納める税金

1,000円~6万円※売却金額により異なる。

抵当権抹消費用

登記に必要な費用※売却時にローンが残っている場合にかかる(登記する不動産にかかる税・司法書士への手続き委託費用をあわせて)

 

5,000円~2万円

ローン一括

一括返済手数料

一括返済にかかる金融機関への手数料※売却時にローンが残っている場合にかかる

1万~3万円

 

 

譲渡所得税

 

 

不動産売却で得た収益に対してかかる

売却した年の1月1日での保有期間によって異なる

保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%

保有期間が5年越えなら譲渡所得の20.315%

 

続いて売却する不動産の種類ごとにプラスしてかかる可能性がある費用は以下の通りです。

 

費用項目

費用詳細

費用目安

土地の場合

 

測量費

専門家に依頼して測量する際にかかる費用※隣地との境界が不明瞭場合にかかる

50万円前後※土地の大きさや測量方法によって変わる

 

解体費

建物を解体する際にかかる費用※古い家付きの土地を更地にして売却する場合にかかる

100~300万円※楯も建物構造や面積によって変わる

マンション・一戸建ての場合

クリーニング費用

内覧の備え専門家に依頼して本格的な掃除を行う際にかかる費用

5万円程度

 

リフォーム費用

内覧に備え大きな傷やダメージを補修する場合にかかる費用

10~30万円※リフォーム内容によって変わる

 

引越し関連費用

引越す前の引っ越し家具などの処分にかかる費用※居住中の家を売却する場合にかかる

10~20万円

 


不動産会社と結ぶ媒介契約の種類
不動産を「仲介」で売却する場合、売却か活動を始める前に不動産会社との間で、売却活動方針などを定めた「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約には、以下の3種類があります。以下の通りです。

媒介契約種別

複数社との契約

媒介活動の報告頻度

レインズへの登録

契約期間

一般媒介

なし

任意

無期限(通常3ヵ月)

専属専任媒介契約

×

1週間に1回以上

媒介契約締結日から5日以内

3ヵ月

専任媒介契約

×

2週間に1回以上

媒介契約締結日から7日以内

3ヵ月

 
その他、ご不明な点は営業スタッフまでお問合せください。



 



 








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