マイホーム購入の流れ
マイホーム購入に向けて具体的に考え始めたら、購入までにどのような手順を踏むのか知っておきたいもの。マイホームの購入の流れは次の通りです。
①まずはどのような暮らしをしたいのかイメージする
②現状で無理なく購入できる金額を調べる。さらに金利の仕組みや繰り上げ返済など、住宅ローンやお金の事を学ぶ
③物件を探し始める。また施工会社についても調べる
④気になる物件を下見に行き、物件を決める。
⑤住宅ローンを借り入れる金融機関を決める
⑥マイホーム取得に関する契約・住宅ローンの契約を結ぶ
⑦引っ越し、引渡し
マイホームに必要なお金
マイホームを購入するときには、土地・建物の物件価格のほかにもいろんな費用がかかります。
初期費用
・消費税
不動産にももちろん消費税がかかります。ただし、土地には消費税は課税されません。
・諸費用
マイホームを購入するときの諸費用として、所有権移転登記の登録免許税・火災保険料・住宅ローンの保証料や融資事務手数料・団体信用生命保険の保険料・契約書に貼付する印紙代など必要となります。目安として物件価格の5～8%とみておくと良いでしょう。
・仲介手数料
中古マンションや土地など、不動産会社などが売主と買主の間に入って媒介するときには、仲介手数料が必要です。物件価格によって手数料が異なりますが、概ね物件価格の3％を見ておくといいでしょう。仲介手数料にも消費税が課税されるので注意してください。
・不動産取得税
マイホーム購入したことで、不動産取得税が課税されます。
マイホームを購入したあとにかかるランニングコスト
・固定資産税
不動産の所有者は、毎年固定資産税が課税されます。
・都市計画税
マイホームが都市計画法による市街化区域内にある場合、都市契約税が課税されます。
・修繕積立金・管理費・駐車場代（集合住宅の場合）
マンションなどの集合住宅の場合は、毎月固定費としてこれらの費用がかかります。
・リフォーム代・修繕代（一戸建ての場合）
一戸建ての場合は、修繕やリフォームのコストはすべて全て自分たちで負担しなければなりません。計画的に積み立てていきましょう。
自分が購入可能な金額を計算してみましょう
住宅ローンを組む時には、毎月どれくらいの返済額になるのか知りたいところです。長ければ30年以上返済期間があるわけですから、無茶な計画は失敗のもと。
そこで「月々にこれくらいなら返済し続けられる」という額をあらかじめ決めておき、そこから物件の購入可能額を試算するという方法があります。
試算するときは、月々の返済可能額のほかに、頭金や返済期間、大まかな返済金利データが必要です。
住宅ローンについて
住宅ローンは、住むための住宅購入であれば、基本的にどんな物件でも利用できます。新築はもちろん、中古マンションや中古マンションや中古戸建、住宅を建てるための土地購入ケースでも、住宅ローンは利用可能です。
ただし住宅ローンは、物件によって借り入れ条件が異なります。
たとえば、中古住宅ローンで組む場合には、建物の耐久性が考慮されるため、借り入れ期間が短く制限されます。
また1階が店舗、2階が住居といった店舗付住宅ローンを利用する場合も、店舗部分の面積と住居部分の面積に設けられる事がほとんどです。
ローンの手続きの流れ
step1 事前審査
まず欲しい物件を見つかったら購入の申し込みをし、それとともに金融機関にローンの事前審査の申し込みを行います。
この事前審査を行うことにより、物件の契約後に希望の借り入れ金額を借りることができなかった、という事態を防ぐことができます。実際に審査されるポイントは以下の通りです。
●返済比率
返済比率とは、年収に占めるローン返済額の割合のことです。
返済比率には上限が設けられており、ほとんどの金融機関で25～35%以内と定められています。この上限を超えると、借り入れ金額は年収に対して過剰であるとみなされ、審査は通りにくくなります。
●属性
申込者の信用力を量るための判断材料となる、年齢、年収、勤務先、勤続年数、家族構成などの特性のことを属性といいます。
大企業に勤めるサラリーマンや、収入が安定している公務員などは、属性が良いと判断され、審査が通りやすくなります。逆に、派遣社員や契約社員などは、属性が悪いと判断されがちです。
また正社員として働いていても、勤続年数が短いと収入の安定性が疑われ、審査が厳しくなってしまいます。
一般的に審査を通るには、勤続年数3年以上目安です。
自営業の場合には、事業が勤続が3年以上で、さらに過去3年間の収入が安定していることが基準になります。
●他のローン状況
オートローンや教育ローン、クレジットカードなどの支払い状況も審査に含まれます。
他の借り入れがあるから借り入れできないということはありませんが、他にローンがあると住宅ローンの融資金額は縮小します。
もし返済中のローンがある場合には、なるべく完済しておくことをおすすめします。
また金融機関によっては、クレジットカードについているキャッシング枠も借り入れ金とみなされます。不要なクレジットカードは思い切って処分したほうが賢明です。
●物件の担保価値
住宅ローンを組むと、金融機関は購入物件に抵当権を設定します。つまり購入物件を担保に取って融資を行うのです。
そのため、購入物件が融資額に見合う価値を有しているかどうかが審査の大きなポイントになります。
step2 本申込
無事に事前審査に通り、物件の売買契約が終わると、いよいよ住宅ローンの本申込へと進みます。
本申込時には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本等の公式書類や売買契約書の写しなどが必要になります。
本申込後、最終的に融資承認が出るわけですが、事前審査内容と相違がなければ、まず否決されるよいうことはありません。
step3 金銭消費貸借契約
融資承認が出れば、今後ローンの金融消費貸借契約（通称金消）の手続きです。
金消は、金融機関とのお金の貸し借りに関する契約で、この手続きの際に実際の借り入れ期間や金利について決めることになります。
またこの手続きは、原則としてローン申込本人が決済の10日～1週間前までに行うものとされており、申込人は金消日まで返済のための口座を作る必要があります。
step4 融資実行
手続きが終わると、いよいよ融資実行です。
決済当日には、新しく作った口座に借り入れ金が振り込まれます。
そして借り入れ金は、そのまま融資実行とともに売主に送金されます。
売主が融資金の着金確認ができれば、晴れて物件の引き渡しとなります。
また油脂実行と同時に、購入物件の抵当権の設定が行われます。
これにより、もし返済が滞ったときには、金融機関がその物件を差し押さえることになるのです。
ローンはどこから借りる？
ローンには、公的ローン（公的金融）と民間ローン（民間融資）があります。
公的ローンは、その名の通り公的機関が行う融資で、財形融資や自治体融資など種類があります。
これまでは、政府系金融機関である住宅金融公庫が行う金庫融資が公的ローンの代表格でしたが、2007年に「官から民へ」の行政改革の流れの中で、住宅金融公庫は廃止。
一定の業務を引き継ぐ機関として、住宅金融支援機構が登場しました。
しかし新しく誕生した住宅金融支援機構では、特別なものを除いて、故人に対する直接融資は行っていません。そのため新規の住宅ローンのほとんどは、民間金融機関によるものになっています。
長い間、民間ローンは審査が厳しく金利が高いというイメージがありました。
しかしながら住宅金融公庫の廃止以降、民間の金融機関は住宅ローンの商品開発に力を入れており、さまざまな特色を持ったローン商品が登場しています。
選択しが増えているので、しっかり比較検討することが大切です。
公的ローン種類
●財形融資
財形融資とは、財形貯蓄を1年以上続けており、貯蓄の残高が50万円以上ある人が受けられる融資です。融資額は。財形貯蓄の残高の10倍の額以内で、最高4000万円までとされています。
金利は、5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利型です。
財形貯蓄自体で、サラリーマンが賃金が天引きして行う貯蓄であるため、財形融資はサラリーマンを対象とした融資といれます。
●自治体融資
自治体融資とは、全国の都道府県、市町村などの地方自治体が行う融資です。
ただし、こちらの融資は、全国すべての自治体が実施しているわけではありません。
また実施している場合でも、その融資内容や融資条件は、自治体によって異なります。
実施している自治体の多くが、一定期間以上の居住や勤務、一定の金額以下の収入などの条件を定めているようです。
民間ローンの種類
●提携ローン
金融機関と不動産会社、あるいは金融機関とローン申込人の勤務先が提携して提供される住宅ローンのことです。
提携ローンでは、通常窓口では扱わない金利優遇が適用されるなどのメリットもありますが、利用できる金融機関は限られています。
金利の種類
住宅ローンの金利はおもに「固定金利」「変動金利」に分けられます。
それぞれメリット、デメリットがあるので、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。
●固定金利
借入時に契約で定めた金利が返済期間まで変わらないタイプです。将来にわたって返済金額が変わらない為、返済計画が立てやすく、家計の管理もしやすくなります。
また市場金利が低い時に借り入れすれば、金利上昇時のリスクを減らせるので安心です。
その反面、市場金利が下降した場合には、金利負担が大きくなります。また金利は、ほかのタイプよりもやや高めに設定されています。
●固定金利選択型
※固定期間終了後、変動型に移行した場合
3年、5年、10年など、一定期間の金利を固定するタイプです。固定機関が終わると、その時点で改めて変動型や固定金利選択型を選ぶことができます。
自由度は高いタイプですが、固定期間終了後に、市場金利が上昇すれば、金利負担は大きくなります。また固定期間中は変動型には変更できません。
●変動型
金融情勢の変化によって、金利が変動していくタイプです。金利は年2回見直されますが、返済額は5年ごとに変更される場合が一般的です。
変動型を選んだ場合、市場金利が下がれば住宅ローンの金利も下がり、徳をすることができます。
逆に、市場金利が上昇した場合には、それに合わせて住宅ローンの金利も上昇するというリスクを負うことになります。
フラット35の種類
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う、最長35年の長期・固定・低金利の住宅ローンです。
もともと長期・固定・低金利の住宅ローンとしては住宅金融公庫による直接融資がありましたが、平成19年に公庫は廃止され、その代わりに住宅金融支援機構が登場しました。
しかしながら住宅金融支援機構は、個人への直接の融資は原則として行いません。
そこで住宅金融公庫の直接融資の代わりに登場したのが、住宅金融支援機構の支援のもとに民間金融機関が行うフラット35です。
フラット35には、「買い取り型」と「保証型」の2つタイプがあります。
一般的に利用される「買い取り型」は、民間金融機関が融資した住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が買い取り、そのローン債権を証券化して市場で流通させることで、資金調達を行うという仕組みを採用しています。
これにより資金回収のリスクは軽減され、民間金融機関でも長期・固定・低金利を実現することができるのです。
また「保証型」は、民間金融機構自ら証券化を行い、その債権を支援機構が保証するという仕組みです。
もし返済が滞ったときには、支援機構が民間金融機構に対して保険の支払いを行います。
フラット35のメリット
１、15年～35年の長期固定金利。返済額が上昇することがないので、計画的な返済ができます。
もちろん民間金融機関を扱う他のローン中には、35年の長期固定金利を扱う商品もあります。
しかしながらフラット35に比べると、金利が高く設定されます。
２、保証人、保証料が不要。また繰り上げ返済の手数料も無料です。
3、申込日現在の年齢が70歳未満であれば、借り入れ可能。親子リレー返済を利用すれば70歳以上でも申込できます。
4、構造的にアン税制・耐久性に優れている場合が多い
５、融資物件に、独自の厳しい技術水準に設けています。つまりフラット35融資が認められれば、その住宅の品質が良いと認められたことになります。
フラット35のデメリット
1、借入金額の上限が8,000万円ときまっているため、不足分は別途ローンを組む必要があります。
2、民間金融ローンに比べると、必要書類が多く手続きが面倒です。また審査や融資実行までの時間も長くかかります。
3、繰り上げ返済は、最低100万円からしか行えません。
優良住宅支援制度「フラット35S」
フラット35には、優良住宅を購入した際に受けられる優遇制度があります。
これが「フラット35S」と呼ばれるものです。
「フラット35S」では、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性、可変性などの一定の要件を満たす住宅を取得する場合に当初10年間の借入金利が年0.3%優遇されます。
ちなみに「フラット35S」の「S」は「Special」の頭文字をとったものです。
さらに平成21年6月からは、借入金利が20年間優遇される「フラット35S（20年優遇タイプ）」も登場しています。
ただし「フラット35S（20年優遇）」には、前術の10年優遇タイプよりも、はるかに厳しい技術水準が設けられます。
その他ご不明な点は、営業スタッフまでお問い合わせください。
成田の新築・中古戸建、マンション購入に関することなら
CENTURY21藤エンタープライズへご連絡ください♪
